2024년 2월 26일 부터 은행권 주택담보대출을 대상으로 스트레스 DSR이 시행됩니다. 이번 글에서는 스트레스 DSR 시행 적용 기준 계산 예외 및 변동 고정금리 주택담보대출에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
스트레스 DSR 제도란
스트레스 DSR 제도는 대출 이용자가 대출 이용기간 동안 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 수 있는 가능성을 고려하여 일정 수준의 가산금리, 즉 스트레스 금리를 적용하는 제도입니다. DSR은 차주의 월별 상환능력을 측정하는 지표로, 이를 통해 금융 기관은 대출자의 상환 능력을 정확하게 평가하고 리스크를 관리할 수 있습니다.
이 시스템은 변동금리 대출과 같이 금리가 변동할 수 있는 대출 상품에서 특히 중요합니다. 대출 이용자가 원금과 이자를 갚기 위해 갖고 있는 수입에 대한 부담을 고려하는 것은 중요한데, 만약 금리가 상승한다면 이러한 부담이 더욱 커질 수 있습니다.
스트레스 DSR은 일반적으로 금융 기관이 대출 승인 여부를 결정할 때 사용되며, 금리가 일정 수준 이상 상승할 경우 이에 대비하여 차주의 상환 능력을 확인하는 역할을 합니다. 이는 차주가 대출 이용 중에도 금리 변동으로 인한 부담을 견딜 수 있는 능력을 평가하여 안정적인 대출 관리를 위한 조치로 이해됩니다.
스트레스 DSR 적용
- 적용 조건 : 2024년 2월 26일 부터 6월 30일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%이며, 이는 한국은행이 발표한 가계대출 가중평균금리와 현 시점 금리를 비교하여 결정됩니다.
- 하한 및 상한 결정 : 일정 수준의 하한(1.5%) 및 상한(3.0%)이 설정되어 있습니다. 이는 금리 과다 또는 과소 추정을 방지하고자 하는 것으로 보입니다.
- 시행 방식 : 제도 시행에 따라 올 상반기에는 스트레스 금리의 25%만 적용되며, 하반기에는 50%만 적용됩니다. 그리고 2025년부터는 100%로 적용될 예정입니다.
- 최종 산식 결과 : 올 상반기에 적용되는 스트레스 금리는 하한금리 1.5%에 25%를 적용한 0.38%로 운영됩니다.
스트레스 DSR 적용되는 대출 범위
아파트, 빌라, 다세대주택, 단독주택 등 (오피스텔 포함)에 대한 주택담보대출이 해당됩니다. 또한, 특정 상황을 감안하여 증액이 없는 자행대환, 재약정은 2024년말까지 적용이 유예되며, 2025년부터는 예외없이 적용될 예정입니다.
추가로, 향후에는 스트레스 DSR의 안착 추이를 고려하여, 2024년 하반기부터는 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출로, 2025년에는 DSR이 적용되는 모든 대출로 확대될 예정입니다. 이러한 조치는 대출 시 차주의 원리금 상환 능력을 안정적으로 평가하기 위한 것입니다.
스트레스 DSR 도입에 따른 대출한도 변화
2024년도 변동 / 혼합 / 주기형 따라 대출한도가 상한 2%에서 4%까지, 하한 3%에서 9%까지 조정됩니다.
1, 소득 5천만원 차주 기준 (30년만기, 분할상환 대출시)
- 변동금리 한도 3.3억원 기준 : 상반기 3.15억원(약 4%), 하반기 3.0억원(약 9%)
- 혼합형(5년) 한도 3.3억원 기준 : 상반기 3.20억원(약 3%), 하반기 3.1억원(약 6%)
- 주기형(5년) 한도 3.3억원 기준 : 상반기 3.25억원(약 2%), 하반기 3.2억원(약 3%)
2. 소득 1억원 차주 기준 (30년만기, 분할상환 대출시)
- 변동금리 한도 6.6억원 기준 : 상반기 6.3억원(약 4%), 하반기 6.0억원(약 9%)
- 혼합형(5년) 한도 6.6억원 기준 : 상반기 6.4억원(약 3%), 하반기 6.2억원(약 6%)
- 주기형(5년) 한도 6.6억원 기준 : 상반기 6.5억원(약 2%), 하반기 6.4억원(약 3%)
2025년도 변동 / 혼합 / 주기형 따라 대출한도가 6%에서 16%까지 감소됩니다. (스트레스 금리 100% 적용)
1. 소득 5천만원 차주 기준 (30년만기, 분할상환 대출시)
- 변동금리 한도 3.3억원 기준 : 2.8억원(약 16%)
- 혼합형(5년) 한도 3.3억원 기준 : 3.0억원(약 10%)
- 주기형(5년) 한도 3.3억원 기준 : 3.1억원(약 6%)
2. 소득 1억원 차주 기준 (30년만기, 분할상환 대출시)
- 변동금리 한도 6.6억원 기준 : 5.6억원(약 16%)
- 혼합형(5년) 한도 6.6억원 기준 : 5.9억원(약 10%)
- 주기형(5년) 한도 6.6억원 기준 : 6.2억원(약 6%)
스트레스 금리는 몇 %이며, 어디서 확인?
2024년 2월 26일부터 2024년 6월 30일까지 운영되는 스트레스 금리는 0.38%입니다. 매년 두번씩(상반기와 하반기) 스트레스 금리가 변경될 예정입니다.
최근 5년간의 최고금리와 현재금리의 차이를 기준으로 산출되며, 상한은 3.0%, 하한은 1.5%로 제한됩니다. 향후 변경되는 스트레스 금리는 은행연합회 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.
경과 규정
스트레스 DSR은 주택담보대출의 상환 능력을 평가하는 지표 중 하나로, 금리 상승 등의 여건에서도 대출자가 원리금 상환을 할 수 있는 능력을 평가합니다.
2024년 2월 26일 이후에 신규로 발생하는 주택담보대출에는 스트레스 DSR이 원칙적으로 적용됩니다.
다만, 특정 상황에서는 적용되지 않을 수 있습니다.
2024년 2월 25일까지 주택 매매 계약이 체결되거나 이미 계약금이 납부된 경우, 금융회사가 대출 신청을 전산상 등록하거나 대출 만기 연장 통보를 받은 경우에는 적용되지 않습니다. 또한, 입주자 모집 공고 등이 있었던 사업장의 잔금대출에는 적용되지 않을 수 있습니다. 다만, 전매된 경우는 제외됩니다.
모든 유형의 주택담보대출에 대해 스트레스 금리 적용
순수고정형 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리가 적용되지 않지만, 고정금리 기간이나 금리변동주기가 대출만기 대비 70% 이상인 경우에는 스트레스 금리가 적용됩니다.
변동형, 혼합형, 주기형 주택담보대출에는 모두 스트레스 금리가 적용됩니다. 그러나 혼합형 및 주기형 주택담보대출에서 대출만기 대비 고정금리 기간이나 금리변동주기가 높을수록 스트레스 금리가 완화되어 적용됩니다.
스트레스 금리가 완화 적용되기 위해서는 고정금리 기간이나 금리변동주기가 최소 5년 이상 유지되어 차주 금리변동 리스크를 실질적으로 경감하는 상품이어야 합니다.
감사합니다.